房地产目前状况分析篇1 一、规划设计条件指标与现状技术指标因素 一般而言，开发商在开发某小区时，政府职能部门在前期设定有规划设计条件技术指标，如：容积率、绿地率、规划间距等指标。因为追求利润最大化的考虑，开发商往往会在这些指标上做一些手脚。这些指标对一个项目的环境品质、居住舒适度、升值潜力等都会有直接影响。实际上，房地产项目一旦竣工验收交付使用之后，在进行房地产估价时就容易忽略这些指标的影响。 在房地产估价中，基于各种条件限制，或者是房地产估价师的个人原因，一般只考虑到利用现状和权属状况等因素，却没有对估价对象的规划设计条件指标和现状技术指标进行比对。由于缺少信息平台支撑，不能掌握到详实准确的资料，项目竣工验收时是否与批准的规划一致，是否受到过相关职能部门处罚后获得后续办理手续，项目的容积率是否超过指标、规划间距是否缩短、采光是否符合《城市居住区规划设计规范》要求，配套设施是否齐全到位，这些都是影响房地产项目整体环境舒适程度的因素。 对于这些因素，一般业主不是很清楚，只是根据看到的现状以及自身的感觉是否良好来评价房屋环境的优劣程度，这就需要房地产估价师从专业角度深入分析估价对象各种技术指标，以便能对房地产项目作出客观分析。容积率、绿化率、规划间距等指标从表面上看似乎对房地产估价对象的价值没有直接影响，但由于这些因素能够决定整体项目的品质，因此不可小觑，在估价对象分析中必须加以重视。 二、建筑节能因素 随着社会发展和科技进步，老百姓对住房的要求越来越高，国家也对民用建筑节能有严格规定。民用建筑节能是指民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物节能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。 依据现行《房地产估价规范》要求，房地产估价师在撰写房地产估价报告时只是对地段和建筑物工程质量、维护、保养等因素进行描述和分析，没有考虑到新建民用建筑已经严格执行建筑节能标准要求，同时一些旧民用建筑工程扩建和改建时，对原建筑也进行了节能改造。对建筑进行节能改造，一方面符合建筑节能标准要求，确保了结构安全，优化了建筑物使用功能；另一方面也延长了建筑节能改造后建筑物的寿命周期。建设之初进行了节能设计或改造后具备了节能效果的建筑，在对其进行房地产估价时其价值与其他建筑应有所不同。 因此，这就需要房地产估价师对估价对象的建筑节能因素进行分析，并体现在评估结果的计算中。如果是对旧有建筑是否进行节能改造进行评估，则需要考虑建筑节能改造的必要性、可行性以及投入收益比，对其进行科学论证分析，以便更准确地反映估价对象的市场价格。 三、小区配套设施因素 随着我国城区住宅建设步伐的加快，为方便居民生活，大多数住宅小区的配套设施做到了与住宅同步建设、同步交付使用。但部分小区基础设施配套落后、配套不完善的问题则越来越突出，有的项目配套设施未能与住宅同步建设，有的项目配套设施建成后，被随意改变使用性质，给居民生活造成诸多不便，也成为社区生活中较为突出的矛盾。 房地产估价师在对估价对象进行分析时，对于小区配套设施主要需考察以下两点。 一是要考虑小区规划设计时配套设施是否完善，比如供水、供电、排水、燃气、通讯、邮政、环卫设施（公共厕所、垃圾中转站）、消防、道路、人行步道、照明设施、园林绿化和社区居委会办公室等。还要考察居民小区建设的经济效益、环境效益和社会效益是否统一，是否统筹考虑住宅小区的整体布局与功能配套，小区建设是否达到“绿化、亮化、美化”，配套设施是否使住宅小区的品位得以提升，应综合各种因素进行分析。 二是建成后的小区，随着时代的发展，配套设施是否满足需要。例如，为解决小区停车问题，可能需要对小区部分场地进行改造，减少绿地面积和小区道路，或采用划分停车位等措施方便业主停车。这样做的结果，降低了小区的品位和居住舒适度，虽然解决了眼前的停车问题，但是不能解决长期的停车问题。为了避免出现这样的问题，很多新的住宅小区在规划设计之初，就修建了能够满足较长时期需求的地下车库，大大地改善业主居住环境，提升了小区品位。类似于停车位等配套设施的完善程度，也是房地产估价对象分析时不可忽视的因素。 四、估价对象相关资料的完整性 影响居住房地产价格的因素很多，既包括政治制度、土地使用制度、住房制度、城市规划、住宅市场供求状况等宏观因素，也包括住宅的区位状况、实物状况等微观因素。并且，不同的估价方法所需的资料是不尽相同的，在估价时应尽最大可能搜集到全面准确的资料。 首先是要不断丰富完善与房地产市场相关的宏观资料，包括产业政策、金融政策、城市规划、基础设施、人口数量、家庭规模等。虽然宏观因素并不直接决定房地产估价对象的价值，但对宏观因素的正确分析和判断，是房地产估价的基础和前提。 房地产目前状况分析篇2 （一）财务人员在确定收入中所存在的困难。 房地产企业与其他企业从各方面上来讲，是存在很大不同的，在确认收入上更是与其他企业不同，通常状况下，对于经济收入的概念要么是增加企业的经济效益，要么给企业带来负债，但在最终确认收入时，与其他企业确认收入采用的方式不同的。因为房地产商品实体是比较庞大的，所需要的消耗量也较大，在这样的情况下，导致房地产具有较长的开发周期。但从另外一方面上来讲，房地产的收入是分阶段的，在开发前段时期或者开发中段时期中收入成本是无法确定的，只能在房屋建设完工之后，在产权证书办理中，才能明确掌握收入状况，这时需要财务部门做好财务处理相关工作，保证销售的收入，为核算税金以及所需缴纳的税率做好充足的准备工作。所以，在确认具体收入时，无疑是财务人员非常困难的时候，但是财务人员更应该做好确认收入的工作。 （二）财务人员在控制成本中所存在的困难。 在房地产企业中，成本控制工作相对来讲，是一项比较困难的工作，在编写合同中，需要控制成本、控制预算、管理资金等等。首先，合同管理制定是否科学合理直接影响着成本控制。但由于房地产商品实体比较庞大，所涉及到的内容也较多，因此制定合同已经管理合同都是很复杂的，但房地产企业中很多与经济效益相关的大型活动，都需要按照合同规定来展开，因此不管是指定合作还是管理合同，都需要与预算、工程、财务等有关部门进行事先沟通和交流，同时成本会计也需要控制好合同的成本，保证资金管理环节与合同管理环节之间的联系性。另外，就是工程预算工作的进行，在房地产企业中，管理资金以及核算成本作为财务管理中重要的两项工作，因此房地产企业需要高度重视这两项工作的开展状况，为保证工程质量以及销售收入打下坚实的基础。 （三）财务人员在分析财务风险中所存在的困难。 在开发房地产过程中，整项工程的建设需要投入大量的资金，尤其是建造工程所需的地面，所以相对来讲，融资工作是比较繁重的具有很大压力的，同时也存在着一定的风险性。如果在开发过程中，资金周转不灵或者周转率较低，那么会在一定程度上加大了房地产开发的风险。所以，房地产企业想要做到真正的规避风险必须对产生风险的原因有一个清醒的认识，通常情况下，开发房地产过程中，各资金分散在各部分中，资金回收的速度也较慢，在不同程度上加大了风险控制的难度，尤其是房地产企业，由于运作周期较长，加剧了开发房地产的风险。面临着这么多风险，如果财务管理工作在处于混乱的状态中，没有明确的财务管理机制，那么房地产企业的财务控制能力就发挥不出任何作用，在这样的状况下，不但对房地产施工质量有着直接的影响，而且也不利于房地产企业的发展。 二、房地产企业中创新财务管理实行的 （一）分离企业经营权与所有权。 根据现代企业的要求，需要将企业经营权与企业所有权进行分离，投资者也需要适当减少干预企业日常经营管理工作的开展，使企业管理人员能够全身心的管理企业发展，将企业制度与管理理念进行完善，在生产经营过程中，充分借鉴现代企业中所运用的管理方式，在工作过程中，调动起企业员工的主动性、积极性，能够解决在企业发展过程中所存在的各种问题，结合现代企业管理制度及发展方向，房地产企业可以有效的进行借鉴，促进自身企业的稳定、快速发展，在发展过程中，能够对所存在的各方面问题，加以完善和解决。 （二）研究项目开发的可行性。 根据房地产企业的产品特征、行业特征，在开发房地产项目之前，需要结合企业的实际状况，充分考虑到企业的整体效益，进一步研究所开发的项目是否具备可行性。在展开投资时，不单单投资一个项目，可以根据当前状况，同时引入不同类型的项目，对每一个需要开发的项目，研究不可控成本、可控成本，并且整理每一个项目的固定成本以及变动成本。可以同时开发两个项目，分摊两个项目的成本，如果两个最后都发生亏损现象，那么可以适当的重新加上一个项目，三个项目将固定成本进行分摊，如果有一个项目是亏损的，那么另外两个项目肯定是盈利的。在整个项目的决策中，财务部门需要从规模筹资、成本筹资、投入资金等等方面，展开整体性的分析和预算，所提出的信息需准确、及时。 （三）完善投资项目工作。 首先，在房地产经营过程中，财务部门需要积极参与到其中，分析投资项目的可行性，对投资项目各项工作进行完善和整改。因为财务工作与其他工作性质是不同的，在开始项目投资时，财务人员就需要编制一份可行性的报告，在有关部门的论证下，决定这份可行性报告是否能够实行，共同进行研究和分析。其次，财务管理工作人员不能单单分析财务报表的状况，同时也需要对企业各部门状况熟悉掌握，为做好财务方面的工作打下坚实的基础。在房地产企业发展中，不但要对企业运作状况充分了解，且还需要掌握产品的运作流程。为了能够很好的适应时展的需求，财务管理人员需要改进一些方式方法，这其中包括很多领域。因此，财务管理人员需要与其他部门经常沟通和联系，以便能够及时了解行业发展方向以及相关知识。 （四）成本控制工作的加强。 在房地产企业中，预算分析工作以及考核工作需要分开进行，也需要定期进行，定期对各自执行状况展开深入的分析和研究，在考核工作人员业绩时，需要结合所设定的业绩以及他们完成的状况。另外，还需要对房地产企业全年执行状况进行整体性研究，找出其中所存在的问题，对问题加以解决，并且在解决问题过程中，制定下一年度的发展方向以及经营目标。分期进行控制收入，可提升资金的使用效率，也需要在不同程度上使资金使用成本降低。在控制成本方面上，需要对开发土地所需的成本进行降低，前期各种工作需做好。通过与责任中心预算、项目预算、资金预算等等相结合的预算成本，准确预测所需资金以及资金调动状况，在不同程度上减少资金所需成本，提高其使用率。在分析资金实际预算过程中，可以及时反馈和整改资金使用状况。 （五）资金筹集途径的建立。 从各方面上来讲，房地产企业开发项目，是需要投入大量的资金，当然在工程完成之后，也会获取到可观的经济效益，但不得不讲，筹集资金的任务是比较繁重的。所以，企业需要想尽各种办法，建立企业多元化的资金筹集途径：（1）充分利用资本市场，通过发行债券、股票、贴现率等等方式酬金资金；（2）向银行贷款或者其他与金融相关的业务，比如充分运用信用证、商业汇票、保函等一系列的结算方式；（3）通过并购其他企业或者重组其他企业的方法，来加强自身的企业现存规模；（4）可募集民间的闲散资金。 三、结语 房地产目前状况分析篇3 房地产企业财务管理的核心是对财务风险进行控制，如何更好的防范财务风险，将是房地产企业面临的财务管理问题。为更好的防范房地产企业财务风险，必须深入分析房地产企业财务风险的表现形式，从当前房地产财务风险防范的现状进行研究，对风险防范问题进行评估，充分发挥房地产企业财务风险管理职能，避免企业财务风险危机的产生。 资金链困局 财务风险主要是由财务管理过程中各种内外环境因素引起的，此因素具有无法预料和难以控制等特点。财务风险可以导致财务管理偏离预期的目标，从而导致一定的经济损失，同时对项目额外收益也有一定的影响。 房地产行业具有资金密集性特点，因此相应的经营特点与其他行业存在不同。通过分析可以看出房地产企业面临的财务风险主要表现为，一是从偿还债务风险的角度分析，房地产企业在开发项目过程中需要大量的资金，因此大部分企业在项目开发出去后都处于负债状态，房地产企业自身所拥有的资金相对较少，所以企业项目开发资金大都是以借贷形式获取。项目在开发过程中如果资金不能按照预期的规划回收，企业会产生严重的财务风险，无法偿还负债。二是房地产企业再筹资风险问题，房地产企业再开发过程中往往是多个项目同步进行，此种情况在一些集团化房地产开发企业表现明显，企业通过再筹资的方式可以很好的实现项目滚动开发，通过对大型房地产集团公司的资金运转进行分析，一些企业采取筹资连锁担保模式，因此资金在连锁担保的情况下运行，一旦某一个链条断裂，会导致整个资金链出现严重问题，所以房地产财务风险由此产生，对企业会产生严重的财务资金问题，此种财务风险会给房地产开发企业带来致命的打击。 风险监控 房地产企业在面临财务风险的时候，只有不断培养监控和识别风险的能力，才能应对各种财务风险的考验。只有对各种财务风险前兆掌握清楚，才能准确识别风险，具备控制风险、消除财务风险的的能力。财务风险监控需要一些宏观策略做指导，才能把各种风险控制到最低限度，从房地产企业的发展特点看，如果出现流动资金减少的状况，银行贷款依然，应收账款相对减少等状况的发生，说明企业的发展存在安全隐患，发展后劲相对不足，需要转变企业发展方式才能解决企业财务资金问题，为企业实现可持续发展创造条件。如果企业在发展过程中债务状况加重，到期还款能力明显下降，房地产企业在高债务下运转，财务风险会很快暴露出来。房地产企业财务结构不合理是导致财务风险的另一个原因，企业自身资本与总体资本的比例减少，已经说明企业的财务风险的形成，如果企业不采取相关的策略，财务危机会马上暴露出来。 从微观指标角度对房地产企业财务风险进行分析，可以帮助企业有效监控风险，企业收益指标在企业财务风险控制中起到重要作用。如果企业在发展过程中收益下降，并且逐渐呈现亏损现象，充分说明企业离破产已经不远，虽然在初期可能会出现盈利的现象，但是偶发事件和非主营业务产生的净资产会出现增加。因此企业会出现经营性盈利而项目经常收益出现亏损的现象，此时企业的财务危机已经形成。如果不采取积极有效的措施，财务风险会产生。财务指标状况对企业财务风险产生影响，主要是从现金比例和资产负债率两个方面进行考虑，资产负债率主要是指1元资产中有多少资产是属于债权人的，如果t通过计算出的比例较低，说明企业资金相对稳定，如果此企业过大，说明企业负债问题较大，企业所隐藏的财务风险亦较大。现金比例主要是从企业所拥有的短期投资与货币资金所占流动负债的比例状况，通过此方法可以看出企业即刻偿还债务的能力。如果通过计算得出企业现金比例越高，说明企业短期内财务风险相对较少。 防范策略 房地产企业财务风险管理策略需要从风险回避角度出发，项目实施过程中如果风险事故出现的可能性较大，或者不可避免的时候，必须主动出击，减少风险的发生，按照一定的方法和策略对出现的风险进行控制，保证行业稳定健康发展。如果风险已经存在，必须停止正在进行的各种经营活动。但是此时风险已经存在，即使及时停止活动，也会造成一定的经济损失，因此方法控制具有一定的局限性，必须实时进行财务活动监控，保证各种经营活动符合社会经济发展的要求，符合市场发展和财务管理的要求，才能有效防范各种财务风险的产生。风险回避策略只有在财务风险较高的情况下才能发挥作用，采取财务回避策略可以保证财务风险的概率处于较低的状态。 房地产企业在发展过程中需要采取财务风险防范策略，只要通过财务风险防范策略把各种风险控制在发生之前，才能从根本上避免财务风险的发生，对企业健康稳定的发展是非常有利的。风险防范需要认真研究影响风险的各种因素，对每一种因素采取一定的防范措施，才能从总体上避免风险的发生。 财务风险防范策略是企业风险防范最积极最主动的方法。风险隔离是房地产企业避免财务风险的一个重要措施，通过分析把容易产生风险的单位从房地产企业中隔离出来，避免房地产企业与其他企业一样承受风险，从根本上把房地产企业的财务风险控制到最低限度。应急计划是避免风险的重要方法，房地产企业在项目实施过程中应该充分考虑各种风险，制定风险产生后的应急计划，把财务风险产生的损失降低到最低限度。应急计划主要从两个方面展开工作，一方面是企业为避免潜在风险而制定的应急计划措施，另一方面是企业发生风险后，采取相应的应急计划保证企业充分进行运转。保险转嫁也是房地产企业控制财务风险应该采取的一种策略。从保险转嫁的特点看，实现保险转嫁才能保证房地产企业风险转嫁，通过办理房地产企业财产险达到降低财务风险的目的。 有部分企业在进行项目开发管理过程中，缺乏必要的财务预算管理策略和意识，从而导致房地产项目在土地征用成本、经济效益、资金运作等方面存在一定的问题，企业运行过程中缺乏细致的财务预算，导致经济效益回报率下降。因此很多房地产开发商在资金运作上存在盲目性现象，没有真正从财务管理的战略高度去分析成本，只有简单的对项目进行财务核算，没有进行专门的成本控制管理，所以企业成本投入较大。而真正实现的经济效益较少，造成投入和产出不平衡。我国房地产企业普遍存在举债随意的现象，企业在发展过程中不断的向单位借款或者通过信贷的手段向银行贷款，没有从根本上把企业资金从内部挖掘出来，导致企业的成本负担不断加大，项目的投资风险度也在成本增加过程中提升。 房地产企业的资本总数对项目发展产生重要的影响，同时总资本中借人资本与自有资本的比例对项目开发同样会产生影响，如果二者的比例处于不恰当的状态，房地产企业的财务风险就会形成。房地产企业在项目开发过程中需要拿地，拿地过程中运用银行贷款资本和自有资本对企业的影响是不一样的，如果运用银 行贷款比例较低，会导致房地产企业的资产负债率增大，因此财务杠杆此时发挥的作用会增强，所以产生的财务风险也会增强。 预警体系 房地产企业在进行项目实施之前，需要认真调研市场，对市场状况进行深入了解，可以从根本上防范市场风险的产生。房地产企业为保证市场调研工作顺利开展，需要成立专门的市场调研机构，成立专门的组织机构，经常深入市场，对市场的各种状况进行分析研究，对市场的波动和市场容量进行准确评估，把竞争对手和潜在竞争对手的状况进行深入分析，主要是从优劣两个方面进行研究思考。只有认真研究市场要素，才能获取市场的第一手重要资料，为后期财务风险管理奠定基础。对市场的研究既要看到现在，又要着眼未来，要从市场承受力和容量两个方面考虑，准确定位投资目标。 房地产目前状况分析篇4 关键词:房地产决策支持系统;数据仓库;联机分析处理;数据挖掘 房地产投资不仅与国民经济的发展状况有关,而且还涉及到建筑业、金融业、商业、市政建设、能源、交通等各个重要部门。房地产市场变化快、投资巨大、风险极高,要完成这样一个决策需要决策者同时考虑主市场、材料、资金、市政建设等诸多因素,并且做出综合判断,这种复杂的决策已经很难仅凭经验正确地做出。房地产是一个综合性极强的系统工程,关系到国家、集体、个人的利益,影响到国民经济的起伏,其兴旺与低落从一个侧面反映了经济发展状况。因此,房地产业迫切需要一种能帮助决策者综合考虑多方面的因素,根据科学的决策方法,辅助决策者做出决策的工具。 决策支持系统为解决房地产投资决策中出现的种种问题提供了解决方案。决策支持系统是一种基于计算机的系统,帮助决策者通过与系统直接交互使用数据及分析模型解决非结构化的决策问题。通过决策支持系统,房地产开发商可以对要开发的项目的各种情况有一个更深入的了解,能综合各方面的因素对投资的项目做出一个合理的判断,从而减少房地产投资中的盲目性,使投资更准确,收益率更高。本文结合房地产项目投资的实际情况,提出了一种房地产投资决策支持系统,可以为房地产项目的投资提供决策支持,实现企业项目管理的快速辅助决策,提高投资者的决策水平。 一、房地产投资决策支持系统 房地产投资决策支持系统是将决策支持系统技术应用到房地产投资中,从而能有效地对房地产投资者进行辅助决策,提高决策的效率和准确性。 (一)房地产投资决策支持系统的基本功能 本系统分为房地产市场调查与预测、经济评价、风险分析和可行性报告生成等四大模块。通过房地产市场调查与预测模块,用户可以方便地了解到房地产市场的现状以及国民经济状况,并能对将来房地产市场的发展情况做出一个大概的预测。通过经济评价模块可以对所投资项目做出准确的评估,从而判断出此项目的盈利状况。风险分析模块可以对投资项目的风险作一个大体的分析,用户通过对各个投资方案的经济评价和风险的权衡,可以做出较为准确的判断。可行性报告生成模块则可以自动生成项目的可行性报告,用户可以根据具体情况来添加可行性报告中的内容。 (二)系统的基本结构 在房地产投资中遇到的可变性因素非常多,再加上房地产投资本身所具有的高风险性,这就使得传统的MIS系统不能满足房地产投资决策的需要,只有使用决策支持系统才能有效地解决这一问题。但是传统的决策支持系统也有着它的不足,不能很好的对房地产投资进行有效的辅助决策。因此,本系统借鉴了最近发展起来的决策支持系统的新技术,提出了一种新的房地产决策支持系统模型。 数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是决策支持系统发展中的新兴技术,将这些技术引入到房地产决策支持系统中可增强系统的辅助决策功能。 其中,数据仓库是为了决策支持的需要而在数据库的基础上发展起来的一项新技术。数据仓库可将大量的用于事务处理的数据库中的数据进行清理、抽取和转换,按决策主体的需要重新进行组织。数据仓库中的各种数据可以适应决策问题多样性的要求,数据仓库侧重于对面向主题的数据的存储和管理。联机分析处理可以对数据仓库中的大量数据进行分析,从中提取出有用的信息,从而起到辅助决策的作用。数据挖掘是从知识发现的概念中引申出来的,把数据挖掘技术应用到数据仓库的分析可以有效地从数据仓库中挖掘出有价值的东西,从而有利于辅助决策。 二、房地产投资决策系统的相关技术 传统的决策支持系统是利用数据库、人机交互进行多模型的有机组合,辅助决策者实现科学决策的综合集成系统。自从决策支持技术形成以来,在全世界得到了广泛的应用,但是决策支持在发展中也遇到了一些问题,主要问题有以下几个方面:(1)DSS使用的数据库只能对原始数据进行一般的加工和汇总,而决策支持涉及大量历史数据和半结构化问题,传统的数据库管理系统难以求解复杂的半结构,不能满足DSS的需要;(2)决策支持系统以集成数据为基础,然而现实中的数据往往分散管理且大多分布于异构的数据平台,数据集成不易;(3)由于决策本身所涉及问题的动态性和复杂性,针对不同的情况应有不同的处理方法,而模型库提供的分析能力有限,所得到的分析结果往往不尽如人意;(4)决策支持系统的建立需要对数据、模型、知识和接口进行集成。数据库语言数值计算能力较低,因而采用数据库管理技术建立决策支持系统知识表达和知识综合能力比较薄弱,难以满足人们日益提高的决策要求。 数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术,给决策支持系统的发展注入了新的活力,数据仓库、联机分析处理和数据挖掘技术的出现,有利于解决上面传统的决策支持系统所遇到的问题,为决策支持的发展提供了一条新的途径。 (一)数据仓库(DW)技术 信息系统中有两种类型的数据:操作型数据和决策支持型数据。前者是由日常事务处理生成的,后者是把前者加工后(清理与集成)形成的。操作型数据服务于日常事务处理,决策支持型数据服务于信息增值。目前,理论界把存有决策支持型数据的系统称为数据仓库。当需要为决策部门提供及时、准确、详细和可靠的风险信息时,海量数据的存储与加工便成为首要问题,而这正是数据仓库的专长。 (二)联机分析处理(OLAP) OLAP是一种决策分析工具,它是针对特定问题的联机数据访问和数据分析而产生的一种技术,它可以根据分析人员的要求,快速、灵活地对大量数据进行复杂地查询处理,并以直观的、易理解的形式将查询结果提供给各种决策人员,从而得到高度归纳的信息。OLAP是基于数据仓库的信息分析处理过程,是数据仓库的用户接口部分。通过OLAP这种独立于数据仓库的分析技术,决策者能灵活地掌握项目进度的数据,以多维的形式从多方面和多角度来观察项目进度的状态、了解项目进度的变化。OLAP技术分析方法有切片、钻取、维度自由组合、图标自由切换,并可形成表现友好、丰富的报表结果。 (三)数据挖掘(DM)技术 数据挖掘可以称为数据库中的知识发现,是从大量数据中提取出可信、新颖有效并能被人理解的模式的高级处理过程,是数据库技术、人工智能、神经网路、机器学习等领域的交叉学科。数据挖掘是一个过程,是从大型数据库中抽取隐藏其中的可理解的可操作的信息,目的是帮助分析、决策人员寻找数据之间的关联,发现被忽略的要素,而这些信息对于决策行为是至关重要的。 数据挖掘常用的技术和算法有决策树、神经网络、概念树、遗传算法、模糊数学、统计分析、可视化技术、粗糙集、公式发现等。数据挖掘的作用是可以实现自动预测趋势和行为、关联分析、聚类等。数据仓库、联机分析处理、数据挖掘是作为三种独立的信息处理技术出现的,但都是以解决决策支持分析问题为主要驱动力量发展起来的,具有一定的联系性和互补性。其中数据仓库用于数据的存储和组织,联机分析处理集中于数据的分析,数据挖掘则致力知识的自动发现。 三、房地产投资决策支持系统的功能模块 (一)市场调查与预测 市场调查是房地产投资中的一项非常重要的内容,常常关系着投资的成败。在本系统中,市场调查与预测模块主要包括国家经济状况、城市经济状况、城市综合情况、城市气象条件、城市发展计划、目标客户住房需求调查情况、城市土地住房情况、房地产供给市场状况、竞争对手和竞争楼盘状况,以及项目自身的相关情况等。在这个模块中,基本涵盖了房地产调查的主要内容。另外,大量的历史数据也为房地产市场的预测提供了便利条件。 (二)经济评价 经济评价是房地产投资决策中的一项必不可少的内容。建设项目经济评价是项目可行性研究的组成部分和重要内容,是项目决策科学化的重要手段。经济评价的目的是计算项目的效益和费用,通过多方案比较,对拟建项目的财务可行性和经济可行性进行分析讨论,做出全面的经济评价,为项目的科学决策提供依据。 经济评价包括项目管理、参数设置、方案计算、扶助报表、基本报表和综合财务指标等几个方面。其中项目管理包括项目的建立、选择和删除,对项目管理库进行操作。参数设置对房地产投资中的各项参数进行赋值,方案计算用现金流法和非现金流法对投资项目进行分析计算。辅助报表和基本报表用于生成各种报表。综合财务报表生成现金流法综合财务指标汇总表和非现金流综合财务指标汇总表,在这一模块中还生成直方图检验、饼图检验和拆线图等图表,更直观地反映出财务状况。 (三)风险分析 房地产投资虽说有着高收益,但是同时也存在着高风险,对其进行风险分析非常必要。正确评价房地产开发的风险可以指导投资者进行正确的开发决策,减少决策的盲目性和失误。对于上述风险,人们并不能明确的给一个答案,到底有没有这种风险,这是存在着模糊性的。为此可以把模糊数学方法引入到风险分析中来,采用模糊综合评价法可将定量与定性的指标结合起来,〖JP+1〗可以不受指标因量纲不同或量纲相同而量级不同的影响,对于问题比较复杂、信息不很全面的房地产开发投资是很适应的。此外,房地产投资风险因素层次比较多,可以采用多级模糊模型来分析。 (四)可行性报告生成 可行性报告生成模块的功能是根据房地产投资项目来生成一个可行性报告模板,这就省去了用户编写可行性报告的时间。用户可以根据自己的实际情况向可行性报告模板中添加一些项目的数据,甚至是根据项目数据生成的柱状图、饼图等图表。现在人们所用的字处理软件一般都为微软的Word,所以本系统中所生成的可行性报告为Word文档形式,这样便于用户对可行性报告的编辑。 该系统中的四个功能模块紧密协作,基本涵盖了房地产投资中所应考虑的各方面内容。用户(决策者)通过这些模块的运作,可以得到有力的辅助决策,从而提高决策水平。 四、小结 将决策支持系统技术应用到房地产投资决策,是房地产投资的一项重大变革。房地产投资决策支持系统不仅可以提高决策效率,同时也大大提高了决策的准确性。目前我国在房地产投资方面的决策支持系统还不多,有待于进一步发展。现有的房地产投资决策支持系统一般功能并不是很强大,还不能真正有效地起到辅助决策的作用。本文所提到的系统只是作了对房地产投资决策支持系统的一个初步探索,其中难免存在着一些不足,这就需要以后通过进一步的研究,使得系统不断得到完善。 参考文献: [1]柳莺,赵艳红,钱旭,刘东红.数据仓库技术研究和应用探讨[J].计算机应用,2001(2):46-48. 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[8]王希迎,丁建臣,陆桂娟.房地产企业融资新解[M].北京:中国经济出版社,2005. 房地产目前状况分析篇5 【关键词】房地产；开发项目；目标成本管理 成本管理在房地产企业中发挥着十分重要的作用，房地产企业要想更好地立足于激烈的市场竞争中、取得更好的经济效益，就必须有效的重视开发项目的成本管理，真实的提高成本管理的整体水平。 一、房地产开发项目的主要构成 房地产开发成本就是所在企业为了开发商品房的全部支出，根据用途的不同，可以分为前期费用、项目融资成本、销售费用、管理费用、土地成本和税金成本等。房地产开发项目的成本分布在项目的前期阶段、设计阶段、施工阶段、结算阶段和销售阶段，属于全过程开发成本。对企业的开发进行成本控制，就是在开发的整个过程中，对所有的成本要素都需要进行控制。有效的对企业的价值链进行梳理，能够有效地提高企业的工作效率，实现企业经济的最大收益。 二、目标成本管理的主要功能 （一）控制功能 开发项目无论处于什么阶段，其动态成本都需要和目标成本进行比较，不论是不是已经超出了目标成本，都必须确保成本范围的可控性。在比较的过程中，可以有效地反映出项目的真实运营状况和财务目标之间的差距，可以有效地指导成本的控制情况以及项目的经营状况，可以有效的为领导决策、把握成本管理重点提供参考。 （二）规划功能 房地产开发企业在目标成本管理进行实施之前，必须对开发项目的全过程可能会发生的成本进行分析，对可能发生成本的金额、时间和责任部门进行预测，这是制定设计方案、营销方案和资金计划的根据，这都体现了其规划功能。 （三）激励功能 项目的收益率和目标成本管理水平息息相关，所以员工的薪金福利和目标成本管理直接挂钩，由此来激发员工的工作积极性和潜能，以便更好地达成成本管理工作。与此同时，各个部门之间，为了完成共同的目标，一起努力，发挥自己的优势，营造出一种相互激励的工作氛围，能够有效地提升房地产开发项目的成本管理水平。 （四）约束功能 房地产企业目标成本管理是各个部门控制成本的标尺，而且房地产开发项目进行成本控制工作需要各个不同职能部门的一起参与。目标成本对于企业内部管理工作、项目立项、营销方案等都制定了严格的上限，各个部门必须积极的参与到目标成本的执行中来，从根本上杜绝无效成本的出现，有效的体现全员、全过程参与的理念。 三、房地产开发项目的目标成本管理的步骤 房地产开发项目的目标成本管理主要包括的环节有目标成本的制定和优化、分解、审批和下达、核算和反馈、分析和考核等。 （一）房地产开发项目目标成本的制定和优化 （1）目标成本的制定。在房地产项目开发的初期阶段需要财务成本管理人员、工程技术人员、市场销售人员和工程审计人员的共同努力。根据同类项目的历史资料和市场的现实状况，有效地对目标成本进行控制。一般来讲，市场的决定因素是价格，而不仅仅是某个房地产企业。所以，根据市场情况进行预测的单价调整的空间不大。在保持收入不变的情况下，目标成本和利润的关系是一个增加、另一个就减少的反比例关系，制定目标成本的过程中，必须进行反复的推算，才可以制定出合理、有效的目标成本。（2）目标成本的优化。规划设计阶段的房地产开发项目主要包括四个小阶段，分别是：概念设计、方案设计、初步设计和施工图设计。而后三个阶段都需要确定具体的技术经济指标，每一个指标都和项目开发成本息息相关，所以后三个阶段必须优化开发项目的目标成本。其中设计阶段是开发项目进行目标成本控制的最重要的一个阶段。 （二）房地产开发项目目标成本的分解 目标成本的分解主要包括纵向分解和横向分解两种方式，目标成本的纵向分解主要是指参照开发项目的具体形成过程，依照成本的核算科目，把开发成本的构成进行层层分解。而目标成本的横向分解主要是以纵向分解为基础，根据企业中部门的业务和职能的差别，把纵向分解而成的基础科目有效的落实到相应的责任主体中去。 （三）房地产开发项目目标成本的审批和下达 目标成本在纵向分解和横向分解的结果是否合理，还需要进行审批。目标成本的分解在经过审批之后，企业会以命令的方式传达给责任主体，然后有效的形成其责任成本。 （四）房地产开发项目目标成本的核算和反馈 （1）目标成本的核算。目标成本的核算主要是核算各个成本主体发生的实际成本，核算的结果是房地产企业进行目标成本控制、目标成本分析和考核的重要根据。在核算目标成本时，必须注意以下两点：①核算成本目标时，采用的级次和科目，必须符合纵向分解采用的级次和科目，只有这样才可以有效的保持前后一致，以后进行成本分析时也比较容易。②所发生的成本费用必须及时的在成本科目中进行记录，必须有相互对应的责任主体，只有这样才可以把责任进行明确的划分，才能正确反馈给各个责任主体实际的成本信息。（2）成本信息的反馈。所谓的成本信息反馈就是说准时有效的给各个责任主体反馈实际的成本信息，其主要目的就是各个主体了解自己所下达的目标成本的发生率和剩余率。各个责任主体就可以更好地按照当前的状况，合理的调整、规划将要发生的成本。由此来保证实际成本少于企业所下达的目标成本。 （五）房地产开发项目目标成本的分析和考核 （1）目标成本的分析。目标成本进行分析的主要目的就是找出成本存在差异的原因，然后根据原因提出成本控制的对策，有效的为房地产企业的后续项目制定目标成本提供依据。还有就是，成本分析也是根据责任进行奖惩的根据。开发工作的成本分析从始至终都存在于目标成本管理中，可以有效地对目标成本进行控制。（2）目标成本的考核。所谓的目标成本考核其实就是按照实际成本的核算的数据以及成本分析的相关资料，有效的结合房地产开发项目的现实状况对各个责任主体进行有效的考核评价。然后根据考核的结果对各个责任主体进行奖惩。其实成本考核的最终目的就是有效的调动员工的工作积极性。 结语：总而言之，目标成本管理工作是一项十分复杂的活动，只有有效的做好目标文件的制定、实施、控制，才可以有效地对成本进行控制。成本的管理对于房地产企业的开发项目成本的高效利用、经济效益的提高有着不容小觑的作用。 参考文献： [1]上官琪.房地产开发项目中目标成本管理分析[J].广东建材（综合论述）.2012（05） [2]竹隰生，史颖.房地产开发项目目标成本管理研究[J].项目管理技术.2012（07） 房地产目前状况分析篇6 关键词:指标分析法;房地产市场泡沫;房价收入比;指标修正法 中图分类号:F29文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)07-0137-04 前言 所谓房地产泡沫,是指由于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升,或房地产总市值中被过度需求拉高的部分,大大超过了真实需求决定的实际总市值,其中超过的部分就是房地产泡沫。即由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨 [1]。传统的自然周期理论认为,房地产泡沫产生于房地产周期的第三阶段,此时房地产的供给增长速度大于房地产的需求增长速度,空置率呈上涨趋势,且房价持续大幅度上涨,由于房价的持续上涨,部分房地产开发商在利益追逐的刺激下,更加加大房地产开发投资,空置率大大超过10%的界限,房地产市场出现严重的供给过剩,销售状况不佳,大量房屋空置,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。房地产泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用,而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用,房地产泡沫的破裂还可能产生金融危机或经济危机。 近年来,上海市一直是房地产投资热点,上海市的房价至2003年开始增长迅猛。2009年1―10月,上海市全社会固定资产投资4 257.18亿元,比去年同期增长13.9%,其中建设改造投资2 725.39亿元,增长19.5%;房地产开发投资1 196.3亿元,增长6.5%(上海统计网)。由于房地产开发周期较长,目前的投资大约要在三年以后才能形成产品上市。而未来市场的需求变化以及吸纳能力尚难预测,且由于美国次贷危机的影响,目前仍有一部分消费者对房地产市场呈观望状态。短时期内的投机欲望或阶段性过度开发,势必刺激房地产泡沫的产生和膨胀,加之经济的快速发展、产业的迅速扩张、土地的需求量大,地价的迅速上升,这就极易形成土地投机,产生地产泡沫。因此,未来一两年上海房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关心的问题。 一、房地产泡沫的成因 1.土地供给缺乏弹性。众所周知,土地资源最大的特征就是稀缺性和不可移动性,而且随着国家经济的快速发展,对土地产生大量的需求,使得这种稀缺性更为突出。因此,与其他生产要素相比,土地的供给弹性就很小。土地资源的这些特点决定了土地价格会不断上涨。由于房地的不可分性,从而使房地产价格偏离其实际价值,为泡沫的产生提供了基础条件。 2.投机需求的膨胀。消费者的需求分为真实需求和投机需求,前者是为了满足自住或生产的需要,此种需求不会引起泡沫的产生;而后者是为了谋取投机利益。因此投机需求是房地产泡沫产生的内在动因。当投机者认为市场前景好,有利可图,就会入市大量购房,从而引发房地产市场的虚假繁荣,造成房地产泡沫。 3.房价持续上涨的心理预期。在房地产泡沫的形成过程中,房价持续上涨的心理预期起着显著的推动作用。一旦社会形成普遍一致的心理预期,无论市场的力量向哪个方向作用,价格均将向预期的方向移动,从而加快价格的上涨或下降的趋势。在当前信息严重不对称的房地产市场上,社会公众极易受舆论的炒作影响而形成一致的预期,推动房地产价格快速上涨,使其偏离实际价值,导致房地产泡沫的产生。 4.银行信贷的支持。银行信贷的大力支持使得房地产开发资金较易获得,而资金的易得性成为房地产泡沫产生的助燃剂。由于房地产价值量大的特点,泡沫能否出现,一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。据统计,中国银行贷款占房地产开发资金的最高比例已达到了55%以上,房地产行业的各项贷款余额占金融机构的贷款比重超过50%(搜房网)。由此可见,银行的过渡放贷使得开发商和购房者的融资能力增强,也进一步加剧了房地产价格的快速上涨和泡沫的形成。 二、房地产泡沫的主要表现形式 1.房地产价格的暴涨暴跌,这是房地产泡沫最明显的表现。中国海南省发生房地产泡沫时,就出现房价飞涨的现象。1988年,海南省的房地产平均价格为1 350元/平方米,1992年则猛增至5 000元/平方米,比1991年增长257%,1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7 500元/平方米。 2.房屋空置率高,按照通用的国际经验数据,商品房空置率在10%以内时,这种经济泡沫是正常的,一般在发生房地产泡沫时,空置率大大超过10%的界限。房地产市场出现严重的供给过剩,销售状况不佳,大量房屋空置,开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。 3.房地产投资过度,一般情况下,房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应,力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段,百业待兴,房地产投资增长率略高于消费增长率,形成供大于求的市场局面,对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的,只有当房地产投资过度膨胀,商品房严重滞销,造成还贷困难,连带引起金融危机时,才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。1989年泰国发放的住房贷款总额为1 459亿泰铢,到了1996年超过7 900亿泰铢,在七年内增加了5倍多。 4.居民对房价承受能力差,衡量居民对房价的承受能力的指标是房价收入比。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内,各国可以根据实际情况进行相应调整,而在房地产泡沫膨胀时,由于房地产价格会大幅攀升,导致这一比例严重偏高,使居民对房价失去承受能力。据统计,2008年广州的房价收入比在10倍左右,远高于国际上通认的范围。 三、基于指标分析法的上海市房地产市场的实证分析 根据以上房地产泡沫的表现形式分析,本文选取房价收入比指标分析2000―2009年的上海市房地产市场的泡沫状况。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,它是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标,主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平。计算公式为:年度房价收入比=年度城镇人均住房面积(建筑面积)×年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入 [4]。房价收入比指标反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越低。当该指标持续增大处于上升状态时,表明房地产价格的上涨幅度超过了居民实际支付能力的增长幅度,此时房地产市场中投机需求的程度较高,产生房地产泡沫的可能性就越大。 1.房价收入比的测算。1998年对96个国家的统计结果表明,这些国家的房价收入比的区间为0.8～30,平均值为8.4,中位数为6.4(刘洪玉,2002)。比较理想的情形是房价与家庭年平均收入的比值维持在一个合理的范围内,国际上通常认为这个范围是3～6,世界银行认为发展中国家的比值一般在4～6之间,发达国家一般在1.8～5.5之间 [1]。目前由于经济的发展,且由于房地产的地区性特性比较明显,所以首先应该通过设定模型来推导适应于上海市房地产市场的合理房价收入比区间。我们设住宅的销售价格为p,家庭年收入为I,住房贷款利率为i,贷款期限为n,首付款比例为x,每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为k,居民收入每年以固定的比例g增长,房价收入比为R,同时依据等比数列公式,则有 (1) 当 i≠g 时,有 (1-x)p=k×I[(1+i)n-(1+g)n]/(i-g)(1+i)n(公式1-1) 计算可得 R=p/I=k [(1+i)n-(1+g)n]/(i-g)(1+i) n/(1-x) (公式1-2) (2) 当 i=g 时,有 (1-x)p=k×I×n,计算可得,R=p/I= k×n/(1-x) (公式1-3) 目前银行个人按揭贷款期限一般不超过30年,因此,可以设定贷款年限的上限为30年。根据上海市统计年鉴上的数据,历年来上海居民住宅支出占消费支出的比例大约在6%～20%之间,且由于近年房价提升的速度超过了收入增加的速度,住房支出比例呈上升趋势,因此,取k=25%为k的上限,目前上海市住房公积金贷款利率为4.14%～4.59%,购房商业贷款利率5.751%～6.39%,因此,我们取贷款利率变化区间为4%～7%进行运算。根据《上海市2009年统计年鉴》的数据,及上海统计网的 2009 年前三季度上海城市居民人均可支配收入,我们可以估测2000―2009年上海城市居民人均可支配收入指数平均每年增长13.77%,考虑到上海经济今后二十至三十年的发展速度将缓于过去9年的平均速度,居民收入的增长将低于过去8年,下面我们将按照家庭收入每年平均增长10%来计算房价收入比,且取首付比例为30%,可得表1有关房价收入比的计算列表。 表1家庭收入每年平均增长10%的房价收入比 由表1可知,当家庭收入每年平均增长10%时,市场上比较常见的贷款期限为二十至三十年,利率为5%～6%时,合理的房价收入比为11～26倍。因此,我们可以把上海房价收入比的正常区间取值为11～18倍,19～30倍为警戒区,31～38倍为危险区,38倍以上为严重危险区。 2.指标分析修正法计算。指标修正法以房价收入比指标为基础,运用模型测算出该指标的客观综合评价标准,同时综合考虑上海宏观市场状况、上海房地产业发展状况、房地产市场交易状况、金融市场状况与上海经济状况来测度上海房地产市场是否存在泡沫以及泡沫程度,其泡沫系数公式如下: 年度泡沫系数=房价收入比×1/本年度GDP环比指数×1/本年度房地产业环比指数×1/本年度实际销售面积环比指数×本年度国内贷款基准利率环比指数 (公式1-4) 以本年度GDP环比指数为例说明公式1-4,当其本期增长速度大于上期时,表明经济发展状况良好,这对房地产市场的发展具有支撑和促进作用,即使有了房地产泡沫,也可以在一定程度上起到泡沫吸收作用,从而修正系数小于1,对泡沫基准值做向下修正使其下降,反之则起到助推房地产泡沫的作用。下面我们运用指标分析修正法来计算上海房地产泡沫系数,如表 2 所示。由前面的分析可知,上海房价收入比的正常区间取值为11～26倍,26～32倍为警戒区,33～37倍为危险区,37倍以上为严重危险区。 表22000―2009年上海市每户家庭的收入 资料来源:《上海市2009年统计年鉴》,上海统计网。 根据《上海2009年统计年鉴》统计的数据显示,2000―2009年间上海平均每户家庭人口在2.7～2.8人之间,乘以与之对应的人均收入就可以得到各年度每户家庭的收入(如表2所示)。另外,我们取90平方米的房屋面积来计算单套商品房的平均销售价格,因为该面积是作为首付二成或三成的一个分水岭(如表3所示)。下面我们运用指标修正法来计算上海房地产泡沫系数(如表4所示)。 表32000―2009年上海市平均房价 资料来源:《上海市2009年统计年鉴》, 搜房网。 根据表 4 所示的计算结果我们可知, (1)房价收入比指标在2000―2004年、2006年及2009年处于正常变化区间11～18倍,即房价收人比合理;(2)房价收入比在 2008 年处于19～25倍,属于房地产泡沫的警戒区。(3)房价收入比在2005年为37.35,处于房地产泡沫危险区。 我们可以看到, 2000―2006年房价收入比与修正后的泡沫系数差别较大,这主要是因为交易状况修正系数和产业增长修正系数比较小,从而将房价收入的比值往下拉,从而使得泡沫系数较大幅度地小于房价收入比数值。这表明由于房地产市场投资额与实际销售面积的增大,开发商与消费者一致看好当期的房地产市场,使得房地产泡沫呈下降的趋势。2009年8月10日,国家发改委网站公布了7月份70个大中城市房屋销售价格指数:全国70个大中城市(包括上海在内)房屋销售价格同比上涨1.0%,其中新建住房销售价格同比上涨0.3%、二手住房销售价格同比上涨3.0%。可见目前全国的房地产价格仍在持续上涨,且中国的市场经济正处于发展阶段,而全球的经济发展并不稳定,所以应当时刻监控中国市场的发展,而指标修正法正是提供了一种方法,测度市场的发展状况。 3.研究结论。我们通过所提出的指标分析修正法来测度一个局部地区的房地产市场是否存在泡沫以及(下转217页)(上接139页)泡沫的严重程度,是基于技术经济方法论的研究。而我们提到的指标分析修正法的创新之处首先是对技术经济分析中常用的指标分析法的改进与发展,其次是指标分析修正法这一概念的推广应用。指标修正法不仅可以对房地产市场中的空置率与房价收入比指标来进行修正,同样也可以对反映房地产泡沫程度的其他指标进行修正;不仅可以对单个指标进行修正,同样也可以对综合的多个指标进行修正。本文的积极意义在于,当我们对市场发展趋势进行分析判断时,可以参考该指标所反映的房地产泡沫的程度,有利于对市场做出更理性的趋势分析。 参考文献: [1]鲍小飞.房地产市场泡沫的形成与预警[D].上海:复旦大学,2005. [2]上海2009年统计年鉴[EB/OL].上海统计网,2009. [3]葛军贤.浅析房地产发展泡沫及前景[J].科技资讯,2009,(8). 房地产目前状况分析篇7 关键词:房地产;会计信息质量;新企业会计准则 随着房价的飞涨,我国房地产行业的会计核算问题也逐渐进入人们的视线。根据房地产行业的经营特点,其会计核算程序和方法等,与其他行业相比都具有明显的差异性。虽然2007年1月1日,我国开始正式实施新企业会计准则,但是从我国的会计准则和国家统一的企业会计制度在房地产企业中的实施状况来看,都存在许多不完善之处。2009年,我国重点检查32家房地产企业的会计信息质量,把对房地产企业会计的关注推到一个新的高潮。检查发现,会计信息失真非常严重,税款流失极其严重。在面对我国房地产企业会计信息严重失真和税收流失极其严重的事实。因此,本文试图在前人的基础上,进一步分析和探讨我国房地产企业会计核算中的会计信息质量问题。 一、当前房地产企业会计信息质量存在的问题 (一)销售收入确认的问题 当前由于房地产开发产品价值较高,往往采用预售和分期付款销售的办法,从而造成收款期与房屋交付期不一致。《企业会计准则――收入》以四个原则作为收入确认标准,而在会计实务中,不同房地产开发企业对收入实现的确认有以下方法:一是在签订预售合同后并收取预收房款确认收入;二是在签订预售合同后以合同金额确认收入;三是在房地产项目竣工验收后,发出了“入住通知书”并开具销售发票确认收入;四是在收讫房款并办妥产权过户手续时确认收入。上述收入确认情况在房地产上市企业年报披露中有不同的会计处理注明,以往年度,都有数家房地产开发业务上市企业年报因当年房地产销售收入确认原则的问题,被其注册会计师出具保留意见审计报告或非标准无保留意见审计报告。而企业与注册会计师分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移这一关键问题上,往往是企业判断的结果不能被注册会计师认同。其实,在确认销售收入实现时,不论是国际会计准则,还是美国公认会计原则都注重交易的实质,比如确认是否存在与销售产品所有权相关的风险和报酬在实质上已经转移,为实现销售收入所必备的工作是否已经完成,是否具有收取现金的权利等事实。这里“为实现销售收入所必备的工作是否已经完成”代表着供需双方对已销售的产品不存在重大异议,也不存在为完成该销售而必需的后续工作等。 (二)业绩信息的问题 房地产开发企业从土地开发至确认收入短则一年,长则三四年,在项目筹建期大量资金投入开发过程,大量管理费用计入当期损益;由于部分项目尚未完工,其预售款项也无法确认为收入,这样看来,会计理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确,每年的损益表因项目在不同状态下而使利润波动大,如果某房地产企业的大部份项目在建设期内,该年度的业绩只反映费用的投入,因此该年的财务报表就不能适当地反映企业的真实情况,亦不能与其他同类企业比较,失去了可比性而项目竣工并出售后,大量预售款项确认为收入。该年度的收入实质是企业几年的经营成果。所以,用一般的企业业绩评价指标,如净利润等并不能正确、客观、全面地反映房地产企业的真实经营情况,并可能误导投资者。 (三)现金流量表的问题 根据新企业会计准则规定,企业现金流量表应以企业为编制主体。但是,房地产开发企业的现金流量与其他企业的现金流量具体明显的差异性。在现金流量方面,房地产开发企业的特殊性在于其筹资活动和投资活动产生的现金流量是以企业为基本单位的,但经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的,即每一开发项目开发过程中产生的经营活动现金流出集中表现为购买工程用物资、支付的工资等所产生的现金流出,开发完成后产生的经营活动现金流入则集中表现为房地产开发产品等通过销售所产生的现金流入。由于开发期限较长,其经营活动产生的现金流入与流出相对于一般企业具有更大的异步性。 (四)风险信息披露问题 房地产开发企业在开发过程中面临多种风险,包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等。这种企业高风险性状况,要求房地产开发企业相对于其他企业必须更充分地揭示有关风险事项。不过从目前我国的相关会计法规制度来看,关于房地产开发企业的风险信息披露问题可大体归纳为下列三点:一是证监会允许房地产开发企业提取质量保证金并要求披露其核算方法;二是证监会要求房地产开发企业在财务会计报告附注中披露的风险仅限于抵押贷款的担保风险;三是目前我国会计制度中并没有针对房地产开发企业质量保证金提取的相关规定。但是,从目前我国上市企业披露的实际情况看,对质量保证金信息基本上未加披露。 二、提高房地产会计信息质量的对策 通过上述分析,要加快会计规范国际化进程,提高房地产会计信息质量,就要按照国际会计规范的构成构建我国会计准则的结构框架。 (一)完善房地产企业的会计规范体系 近年来,随着我国开放改革的深入以及会计理论研究的深化,政府财政部门和会计学术界已开始考虑和探讨建立一些新的会计分支,如人力资源会计、质量成本会计、物价变动会计、金融工具会计等。但是,目前房地产会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,使该企业的会计核算不规范和一致,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。比如我们在建立了收入确认一般标准的基础上,应当建立并推广针对特殊业务的会计准则指引,让所有房地产开发企业有统一标准的确认方法。国际会计准则并没有对房地产开发企业收入确认有更深一步的指引,比如香港会计师公会在2005年1月亦推出会计准则指引第24号――房地产企业收入确认准则指引,目的在于统一房地产售楼收入的确认原则,在指引中指出完工百分比法并不适用于开发产品,因此在指引中规定房地产业的收入确认需按《企业会计准则――收入》四个原则外,项目主体完工,买方收到入伙纸后,房地产企业才可将预售款全部结转当年收入,该指引清楚指出了收入确认的基础,减少了企业间的不同理解。 (二)完善配套工程的会计核算准则指引 《房地产开发企业会计制度制度》曾对配套设施费用的预提及会计处理有比较明确的规定,但是现行国家统一的《企业会计准则》对配套设施成本核算的指引不足,不同房地产开发企业可能采取不同的成本核算手法,从而可能影响企业成本核算信息的质量及其可比性。以预提应由商品房等开发产品负担的不能有偿转让的公共配套设施费用为例,如果某企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时预提了1亿元的配套设施费用,不仅在当期利润表中增加了开发产品成本1亿元,而且在当期资产负债表中增加负债1亿元,因此必将对企业当期财务状况产生重大影响。但是,该1亿元的配套设施预提费用只是企业的一笔尚未支付的未来费用。国际会计准则在2009年对一些准则条例进行了一系列的改进,旨在提高财务会计报表的真实性及加强会计信息的透明度,其中亦十分强调资产负债表应该正确反映企业的实际已发生的成本和可以准确计量的负债。 (三)完善房地产开发企业内部会计核算 现时许多企业缺乏健全、完善的内部核算制度。完善的财务会计规范体系不仅包括国家统一的企业会计制度等,而且还包括企业根据其经营特点和管理要求制定的内部会计核算,包括会计核算的基础管理制度和办法、成本核算制度与办法、内部财务成本的分析考核制度及办法等。然而,目前许多企业只执行统一层次的财务会计规范,而无完善的内部会计核算,其财务会计制度缺乏必须的完整性和系统性。 (四)提高房地产开发企业信息披露中的信息含量 一是在现行会计制度规定的利润表格式的基础上,增加“预提的公共配套设施费用”项目。该项目反映企业按权责发生制原则和收入费用配比原则,在结转商品房等开发产品销售成本时所预提的应由商品房等开发产品负担的配套设施费用。二是披露企业的预售政策及情况。由于在项目未竣工前,预售收入不能结转,但预售情况亦能反映企业的经营情况,现时因为各企业的预售政策不同,不同的预售政策对企业各期财务状况和经营成果的影响较大,如此投资者很难在财务报告中获得预售的会计信息。以上海为例,按目前上海有关预售政策规定的要求,商品房结构封顶或结构施工至2/3高,房地产开发企业方可申请预售许可证。而其他地方的有关规定往往与此不同。因此披露企业的预售政策及情况让投资者在财务报表信息不足的情况下,额外提供了具有可比性的资料。三是在财务报告附注中增加分项目的现金流量信息的披露。即以企业每一开发项目为基本单位,披露其在开发经营过程中形成的经营活动现金流量,包括销售房地的现金、购买工程物资以及支付工资等所支付的现金。以此提高其现金流量信息的有用性,以弥补利润表信息的不足。 总之,目前房地产企业会计的一些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范,极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性。因此我们应在现行的常规会计准则基础上,建立完善的房地产企业的会计规范体系,完善配套工程的会计核算准则指引,完善房地产开发企业内部会计核算,提高房地产开发企业信息披露中的信息含量。 参考文献: 1、崔学刚.上市企业财务信息披露:政府功能与角色定位[J].会计研究,2009(1). 2、樊晏平.北京房地产开发企业现状及发展前景[J].行业发展,2006(2). 3、冯西伏.浅议房地产开发企业会计核算中存在的问题及对策[J].经济管理,2005(5). 4、高波.房地产上市企业发展状况分析[J].市场分析,2006(12). 房地产目前状况分析篇8 1 房地产投资现状及存在的问题 房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。 房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。 房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。 对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。 我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控，个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。 银行房地产信贷风险防范措施 政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展，防止大起大落，防范房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产市场运行中的相关数据，并对影响市场发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面、及时、准确地掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。 银监会应加快发挥在社会信用基础和市场诚信制度建设中的重要作用，完善监管手段，提高监管能力，充分发挥其监管作用和服务功能。激励诚信行为，促使各经济主体在日常信用活动中养成守信习惯，彼此建立起互信、互利的信用关系，确立失信成本递增的违约制裁机制，严惩欺骗和违约行为，在全社会范围内营造起诚实守信的氛围和环境，促进金融稳定。 我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以达到分散银行信贷风险的目的。房地产对于银行依赖性过大，不利于自身发展，同时商业银行过度的房地产贷款，有悖于商业银行的“三性”原则。 加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏帐比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性、降低银行开展住房贷款业务成本。 房地产目前状况分析篇9 关键词：房地产企业；财务战略；财务风险 房地产业的发展时间不是很长，但是已经在国民经济中占据着重要地位、发挥着重要作用。一方面房地产行业自身的发展速度较快，另一方面房地产行业所生产的产品与人民生活密不可分。随着社会经济的发展，房地产行业越来越受到社会的关注，房地产行业也在关注中成长。同时，行业参与的主体数量越来越多，房地产行业之间的竞争力越来越大。我国房地产行业要想在激烈的市场竞争环境下赢取发展，制定科学合理的发展战略显的尤为重要。企业战略可以按照层次不同进行划分，职能战略、竞争战略和公司战略是企业发展的三个重要战略。职能战略主要发挥财务战略、营销战略和人事战略作用，财务战略在企业发展中发挥重要的作用，财务战略需要以价值分析为基础，在企业发展战略统筹下完成。房地产企业财务战略在促使企业发展中发挥战略作用，可以实现企业财务资金均衡流动和有效配置，房地产企业财务战略目标是维持企业长期稳定发展的基础，也是企业处于长期盈利状态下的战略性思维活动。财务活动是企业若干战略活动之一，所以房地产企业的财务战略就是企业发展战略，因此财务战略是房地产企业总体战略的重要组成部分，与企业整体发展战略形成一个有机组合。[1]从房地产企业发展角度看，总体战略主要分为财务战略和企业战略，财务战略在企业战略中发挥特殊作用，从房地产企业的内部发展角度分析，可以保证企业内部战略能够有效执行。通过分析可以看出，房地产企业财务战略在推动企业战略发展的同时，对企业其它战略顺利实现发挥重要作用。所以房地产企业在发展过程中需要把财务战略与其它战略有机结合起来，把其看成是企业发展的根本战略。财务战略需要按照房地产企业其他战略的规定指定相应的措施和战略规划，保证房地产企业财务战略在企业发展中发挥重要作用。 房地产企业财务筹资战略分析 筹资是企业发展的重要活动，筹资的目的是满足企业发展过程中资金的需要，企业实现可持续发展。房地产企业在发展过程中对资金需求较大，因此筹资是房地产企业财务战略的重要活动之一。房地产企业财务战略筹资需要解决资金流转和企业生产特点的周期性问题、企业的总体战略与财务战略筹资的关系问题、企业经营过程中可利用筹资方式问题等。筹资被看成是房地产财务战略的重要战略之一，房地产行业属于资金密集性行业，筹资工作直接关系到企业的发展。当前我国房地产企业大都采取扩张性战略，具体表现为不断扩大项目开发，企业在扩张过程中需要财务杠杆的支撑，具体实施过程中只有不断筹资资金才能更好的满足项目扩张的需要。[2]房地产企业融资最终是为了解决发展过程中的资金问题，进行融资工作的前提需要对资金状况进行预算，从房地产企业的特点，所拥有的资金状况与项目开发所处的阶段有着紧密的关系，只有通过准确判断才能从根本上改变预算资金与实际项目开发资金相差很大的状况。如何预算不准确，一方面会导致资金过剩，另一方面导致资金短缺。两种状况对企业发展来说都会产生损失。房地产企业的现金流入项目和现金流出项目之间不平衡，对资金链会产生严重影响。因此房地产企业财务管理者应该准确把握企业资金运转状况，才能更好的做好融资工作。 我国的金融市场与西方国家相比发展速度相对较慢，各种政策性限制较多，因此我国房地产企业的融资渠道相对单一。从房地产企业的融资渠道分析，银行仍然是房地产企业融资过程中的主要渠道。随着我国金融市场的发展和完善，银监会对银行的监管力度越来越大，银行的风险控制体系逐步建立，因此房地产市场的银行融资门槛越来越高，单一的银行途径融资已经不能满足房地产行业的发展。同时，采取单一的银行融资方式也会加大银行投资的风险。随着市场经济的发展，我国经济的开放程度越来越强，一些现金的融资工具逐步在我国形成，随着金融资政策的完善和发展，我国房地产企业多元化的融资模式正在形成。从房地产行业自身特点看，所需资金密度大，项目开发周期长，资金回收周期长。按照国家对房地产行业的宏观调控策略，房地产行业的发展关键在于土地和资金，所以房地产行业在实施过程中能否顺利融资时关系到发展的根本问题。 房地产企业财务战略的问题分析 房地产企业财务战略具有自身的特点，财务战略与其他相关战略之间的整合能力差。企业战略应该是从企业发展的根本问题出发，代表企业的最高战略思想。其主要特点是从企业的全局出发，对影响企业发展的内部、外部资源进行合理配置，保证各种资源处于优化状态。企业职能战略主要是从生产、研发、财务、营销、人事等职能部门按照企业的发展目标制定的策略和规划，可以看成是企业战略的细化，主要是从职能具体状况出发进行分析。[3]企业战略中财务战略发展重要作用，财务战略的制定和规划必须以企业战略为依据，同样需要与企业职能战略相比配，企业战略体系是企业发展重要指导方针，房地产企业发展过程中同样需要战略体系作指导，房地产企业战略体系主要是从企业财务战略和企业总体发展战略两个角度出发，对企业进行整体规划。只要解决企业发展过程中各种职能整合性差的问题。房地产企业发展过程中只有把财务战略放在突出的位置，才能协调好各种职能，才能保证整个企业协调发展。 从我国房地产企业的财务战略状况看，财务激励机制不健全，激励措施不到位等问题突出。房地产企业财务战略的顺利实施与企业的激励机制存在紧密的联系。当前我国房地产企业虽然已经形成一套完整的财务管理制度，但是缺乏必要的财务管理激励机制，所以对财务战略的实施产生严重的影响。从房地产企业的所有者和经营者的关系看，只存在委托的关系。房地产企业的状况决定了信息的不对称，因此股东和经理人之间存在相关的道德风险问题。具体表现为，一是偷懒现象，主要体现为经营者的付出与获取存在不协调性；二是机会拥有现象，具体体现为经营者所付出的一切努力不是为了所有者利益而是为了自身利益。如此状况必然导致企业的财务战略无法顺利实施和执行。 房地产企业在发展过程中财务评价体系存在一定的问题。财务评价体系不健全导致财务战略无法顺利实施。当前我国房地产企业的财务评价体系相对比较落后，仍然采取传统的方式，无法满足新形势下财务管理的需要。当前财务评价存在的问题是过于注重短期效果，因此知识资本等无形资产无法顺利实现，传统的财务评价方法存在一定的问题。房地产企业传统财务评价方法对公司财务业绩的评价较多，财务评价的指标采取直接计价的模式，因此从根本上忽略了非财务指标不可直接计价的特点，对非财务指标的计价因素没有考虑。如果按照此模式对房地产企业的财务状况进行评价，会出现全面财务评价的不准确性，严重影响企业财务战略的实施，财务战略的有效性很难实现。 房地产企业财务战略的改进策略 房地产企业财务战略需要在实施和监管方面加大力度。财务战略需要合理的监管和实施才能实现效果，才能全面有序的向前推进，房地产企业的项目实施周期长，资金周转时间长，因此实施全面的预算管理尤为重要。财务战略主要是从目标和方向角度实施，政策是实现目标和方向的标准和规范。[4]房地产企业在预算过程中必须把政策规范和战略目标放在突出的位置，全面落实各种策略和方案，才能保证财务战略顺利实施。房地产企业只有实现全面预算管理才能保证财务战略的实现，全面预算必须坚持广泛性和全面性原则。实现财务预算与销售预算和生产预算的全面结合，才能从根本上解决财务战略与人事、生产、营销等职能部门的战略目标同时实现，才能促使房地产企业全面发展。主要全面协调房地产企业发展的各种战略目标，才能保证各种战略顺利实现。 全面实施房地产企业财务激励机制，只有完善财务激励机制才能保证财务战略顺利转化为企业发展的动力。从现代房地产企业的发展特点看，所有者与经营者之间只是一种委托的关系，信息不对称现象表现明显，因此道德风险问题会发生。所以企业应该根据按照经营索取权的分享模式建立现代房地产企业财务激励机制，把人的潜力充分发挥出来。财务激励机制在具体实施中可以采取一些手段，比如对部分核心员工实现股票期权制，从根本上避免传统薪酬分配的不足，核心员工的积极性得到充分体现。实现管理者利益与投资者利益互动完全绑定，从而促使管理者长期关注企业的价值实现和发展问题。另外还可以通过奖金与企业业务完成率之间的关联性促使企业发展，促使相关人员竭尽全力完成企业财务目标。 房地产企业在发展过程中需要具备战略意识和竞争观念，从财务文化和财务意识角度看，财务战略管理必须要求企业上下按照竞争意识的标准处理问题，把企业战略管理作为核心任务，必须重视知识和智力资源的充分发挥。只有协调好企业内部发展的各种资源，才能提升企业发展的竞争力。房地产企业财务战略应该坚持以人为本的理念，只有从根本上实现人的发展与企业发展相协调，才能全面树立理财经营理念，才能全面收集和利用有价值的财务信息，为企业实现跨越发展创造条件。房地产企业发展过程中要重视财务决策、筹资、投资等工作的协调，实现合理的利润分配。房地产企业的理财环境是实现财务战略的根本出发点。企业在发展过程中必须高度重视理财环境，充分把握企业财务管理的内在规律，同时需要结合外部环境的变化，制定合理有效的财务战略。按照房地产企业的财务策略制定相应的财务目标，才能保证财务战略顺利实施。 房地产财务风险控制体系的形成可以有效解决企业投资风险问题。财务风险主要是指企业经营发展过程中出现的各种无法预料的风险问题。[5]企业的实际财务状况与预计的财务状况存在很大的不同，房地产企业在财务战略中应该采取积极的短期财务预警措施，才能保证项目投资的顺利开展，从根本上防范财务风险的产生。财务风险体系的建立可以有效防范财务风险，其主要是从企业长期投资的角度出发对企业的财务风险进行防范和控制。房地产企业在投资过程中，需要对项目投资的可行性进行分析，最终形成可行性分析报告，可以有效降低投资风险，从源头上解决企业投资风险问题。房地产企业的财务评价分析工作需要进一步完善，只有对企业的财务状况进行全面分析和评测，才能在企业的不同发展阶段制定合理的财务战略。 参考文献： [1]、高明编著，房地产企业财务策略研究[M]，南京：南京大学出版社，2009，21-25 [2]、马组任编著，房地产企业酬资策略研究[M]，上海：上海财经大学出版社，2009，90-93 [3]、刘广仁编著，房地产企业财务风险控制[M]，北京：北京大学出版社，2009，67-69 [4]、张枚编著，房地产企业财务目标分析[M]，上海：复旦大学出版社，2009，81-83 房地产目前状况分析篇10 [关键词]合成指数；兰州市；景气指数；房地产 [中图分类号]F293[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2013）32-0067-02 1研究背景 自福利分房退出住房市场，中国正式拉开住房体制改革大幕，商品房的时代正式开启。经过10多年的发展，房地产业的发展在旧城改造、提升市民居住生活品质，解决百姓住房难题上起到了独当一面的重大作用，也有着十分重要的现实意义和历史意义。兰州作为二线城市，在一线城市的示范下，兰州市房地产产业在宏观中不断发展壮大，呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动兰州市国民经济和社会发展的新增长点。房地产发展状况和持续走高的房价，引起了各方面的关注。而房地产产业在发展过程中，会表现出循环的波动，即房地产经济从景气滑向不景气，又从不景气走向景气这样一种周而复始的运动过程。因此对房地产发展状况进行统计分析，以确定兰州市房地产发展处于哪个阶段，可以为投资者提供理论依据。在我国，从1997年年底中国经济景气监测中心开始正式对外国房景气指数，国房景气指数可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示房地产产业的基本运行情况、波动幅度，可以描绘经济的波动情况，预测未来趋势，研究和建立宏观反映市场景气情况的指数系统可以为宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息并且为房地产发展的分析决策提供依据。及时掌握房地产开发建设的整体走势、全面地了解房地产行业的发展状况，是一项十分重要的工作。因此，编制房地产景气指数，通过对景气所处空间、景气值的波动、景气趋势的评估，从另一种角度分析当前的房地产市场，将有效的信息反映出来，为政府和有关部门的宏观调控、管理提供一种量化的趋势性信息，能够引导兰州市房地产业健康、有序的发展。 2兰州房地产周期波动的轨迹及特征 2.1数据来源及技术处理 （1）兰州市房地产景气指数指标体系的确定。房地产作为固定资产投资的重要组成部分，涉及的相关指标产业多。而作为预警景气指标体系应直接反映当前房地产产业发展的状况和当前供需的平衡状态，并且可以从土地、资金、市场需求三个方面满足房地产产业发展特征。因此本文从供给、需求、价格、增加值四个最能反映房地产景气的方面选择了本年完成投资增长率（%）、房屋竣工面积增长率（%）、房屋施工面积增长率（%）、商品房销售价格增长率（%）、本年购置面积增长率（%）、本年开发面积增长率（%）、资金来源增长率（%）、新开工房屋面积增长率（%）等八项指标进行处理来编制合成指数以反映兰州市房地产发展的轨迹和特征。 （2）指标数据的来源。本文数据来自于《甘肃省统计年鉴》、《中国房地产统计年鉴》、《中国房地产市场年鉴》以及《中国城市统计年鉴》等统计资料。由于收集资料的限制本文分析重点拟集中于2002—2011年的数据具体统计指标数值。 （3）指数权数的确定。按照景气指数的原理，在编制合成指数时，为使综合指数的计算结果更加合理，需要对各参与计算的指标进行加权处理。这就要确定指标的权数。根据我国房地产产业现状，有关专家对各类分类指数赋予权数值如表1所示。 星空体育 （4）基期的确定。基期确定时，一般要满足三个原则。一是要选择房地产业比较平衡的时期；二是要考虑统计资料的衔接；三是按照景气指数原理，根据经济指标的转折点来判断基准对比时期。根据以上三个原则，结合兰州市房地产业发展的实际情况，兰州市房地产指数计算的基准循环时期应确定在2004年为宜。 2.2兰州市房地产景气指数合成 2.2.1各类指数的计算 （1）分类指数的计算公式。分类指数是指参与计算的8个指标报告期与基期对比得到的相对数，用百分数表示。其计算公式为： Pt=（Yt/Yt-1）×100% 式中，Pt表示第t年的分类指数，Yt为第t年的分类指标值，Yt-1为第t-1年的分类指标值。 （2）分类景气指数的计算公式。分类景气指数是以各年的分类指数为报告期，以2004年的分类指标数为基准对比时期，计算得到的定基综合指数，用百分数表示。该综合指数除反映自身变动状况外，主要说明景气指数升降的原因。其计算公式为： Ft=（Pt/P2004）×100% 式中，Ft表示第t年的分类景气指数，Pt为第t年的分类指数，P2004为2004年的分类指数。 2.22兰州市房地产景气指数的初始计算 （1）初始指数是指各分类指数加权平均后得到的总体指数，兰州市房地产景气指数采用固定的股价性权数来确定，各权数如表1所示。其计算公式为： Ct=PtW/W 式中，Ct表示第t年初始指数，W为权数。 （2）景气指数的计算。景气指数是以初始房地产指数为报告期，以2004年的初始指数为基准对比时期计算得到的定基综合指数，用百分数表示。该综合指数的大小，将反映房地产业发展景气状况的好坏。其计算公式为： Gt=CtC2004×100% 式中，Gt表示第t年的景气指数，Ct表示第t年第i月的初始指数，C2004为2004年的初始指数。 3兰州市房地产指数周期循环 根据计算出的兰州市房地产合成指数分析自2002年以来兰州市房地产业呈现周期波动周期大致分为三个： 兰州市房地产景气指数 3.1第一周期：2002—2005年 由于受数据的限制，本文对兰州市房地产业景气循环分析2002年开始。从上图和表2可以看出2002—2005年为第一个循环周期。在2002年政府颁布了《关于整顿和规范市场秩序的通知》意在进一步规范房地产市场秩序，促进房地产业健康发展。因此在2002年到2003年期间，房地产产业一直保持了良好增长势头，2003年兰州市房地产景气合成指数为122.13%，同时房地产销售额、销售价格等指标增长率均有所上升。但是有些地区房地产发展过热，因此中央银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，加强房地产信贷，房地产企业四证取得后才能发放贷款；调整商业银行个人住房贷款政策，提高第二套住房的首付比例，规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定，并且在同一年中央政府采取征收房产税等措施。由于中央政府采取抑制房地产过热的措施，使兰州市房地产企业景气指数开始下降。 3.2第二周期：2005—2008年 2005年随着政府出台的一系列的货币政策和财政政策，使居民的信贷规模开始增大，国民对房地产的投资不断加强，兰州市房地产活力不断增强，经过近一年的调整兰州市房地产产业很快从低谷中带动出来。截至2006年年底，景气指数达到125.6%。尽管兰州市房地产产业景气指数有所上升，但由于土地购置单价的持续上涨，房贷利率的上涨，使房地产企业均感资金压力很大。土地开发面积、完成投资、新开工面积、房屋竣工面积等增长率有所下降，企业争取项目贷款比较困难，流动资金紧张，融资能力变弱，使兰州市房地产业很快进入收缩期。 3.3第三周期：2008—2011年 2008年为了缓解房地产产业低迷状态，政府出台了一系列结构性调控政策，使兰州市房地产产业开始进入了新一轮的景气扩张期，房地产产业逐步呈现上升态势。虽然各项指标也出现回暖现象，但房价的过快增长和国际金融危机的巨大冲击效应的叠加作用下，国家必须采取一系列措施来保证货币的适度增长。并且在兰州市房地产供应量依然走低的情况下，国务院规定商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款的决定。紧接着国务院了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），被称为“史上最严肃的调控政策”提出地方政府对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。面临来自国家政策调控和刚需积压双方面压力，兰州市房地产业景气指数开始下降。 4兰州市房地产业发展建议 4.1抓住有利时机，加快结构调整 目前一线重点城市的房价均已达到高位，加上“限贷”、“限价”、“限购”等一系列的调控政策使得一线城市房地产投资收益明显收窄。因此，一大批资金充裕的房地产企业逐步把房地产开发的“主战场”转移到了二、三线城市。同时，随着城市一体化的推进，城市化进程的加快，城市人口的增多，房地产市场的刚性需求也随之增加，给房地产业发展带来了新的契机和空间。兰州作为二线城市，要抓住这个机遇，明确贯彻落实科学发展观，进一步优化房地产业投资发展的环境，加强房地产市场管理，推进兰州市房地产结构战略性调整。 4.2注意房地产的供需变化，来满足消费者的需求 目前在兰州为了满足中低收入人群的住房问题，兰州要大力建设经济适用房，增加廉租住房供应，对其实行土地划拨，通过统一征地、拆迁、减免城建配套费、环境监测费等措施来降低经济适用房成本。并且房地产公司要重视绿色、环保、创新，这些因素在当下的消费者中越来越重要，具备这些因素的房产会更受到消费者的青睐，使商品房也会在质上得到提升。 4.3完善房地产金融体系，促使房地产融资渠道多元化 在我国房地产开发资金融资渠道主要为银行贷款，这在很大程度上制约了房地产业的发展。因此我们要发展多元化的房地产金融机构，并且可以通过在市场上发行债券来筹集资金，实现融资证券化等方式使房地产融资渠道多元化，从而形成有规模、竞争性的房地产金融一级市场。随着我国改革开放的进行，金融业、保险业、证券业等服务的开放，以及外资的大量流入，有利于拓宽我国房地产业的融资渠道。 4.4完善房地产税费 房地产调控需要税收体制改革配合，目前房地产税费在中国很多地方体系都没有成型，作为对房地产最重要的调控方式之一，完善房地产税费迫在眉睫，只有拥有完善的房地产税费体系房地产企业才能健康的发展。因此政府要整合房地产开发与交易环节的税费，对房地产税费归类整合，减少税费环节，规范税费征收。 参考文献：星空体育 [1]谢经荣，吕萍，乔志敏房地产经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2002 [2]赵黎明，贾永飞，钱伟荣房地产预警系统研究[J].天津大学学报，1999（12） [3]孔宪丽，张同斌，高铁梅基于景气指数的我国工业经济周期波动特征及本轮波动特点研究[J].数学的实践与认识，2012（7） [4]李聪明我国房地产周期波动与宏观经济关系分析特区经济[J].特区经济，2005（3）